רכישת דירה באמצעות מטבע וירטואלי - האם אפשרי?
מטבע וירטואלי הוא כסף מדומה. עם זאת יש לו שווי כספי אמיתי, בדיוק כמו זהב או יהלומים.
עסקה למכירת דירה תמורת מטבע וירטואלי תהיה מורכבת משלושה חלקים:
מטבע וירטואלי – מהו?
מטבע וירטואלי הוא כסף מדומה. עם זאת יש לו שווי כספי אמיתי, בדיוק כמו זהב או יהלומים. מדובר בערך מספרי אשר קיים רק ב"חשבונות" מיוחדים שנקראים "ארנקים" (wallets). לצורך המחשה של המושג, בוא ניקח לדוגמא את חשבון הבנק שלך. בכל בנק, לדוגמא בנק לאומי, יש מה שנקרא "חשבון בנק". זהו למעשה קובץ ממוחשב במערכת הבנקאית שמקושר לשמך, ובקובץ זה כתוב שאתה זכאי נניח לאלף שקלים. הקובץ אינו מכיל שטרות או מטבעות – זהו קובץ ממוחשב! סדרה של ביטים שמרכיבה משמעות מסויימת. הקובץ מכיל אוסף של ספרות בלבד המייצגת את היתרה שאתה זכאי לה מהבנק או (במקרה הפחות טוב) חייב אותה לבנק, וכן רשימה של תנועות פנימה והחוצה מה"חשבון" שהסיכום שלהם הוא אותה יתרת זכות או חובה.
כאשר מעבירים לך כסף לאותו "חשבון", מ"חשבון" אחר, למעשה מה שקורה הוא שהמערכת הבנקאית מחסירה ערכים מקובץ ממחושב - "חשבון" - שמשויך לאדם אחד ומוסיפה את אותם ערכים לקובץ ממוחשב - "חשבון" - המשויך אליך. זו פעולה אלקטרונית לחלוטין. אם משכת כסף בכספומט, הכספומט, שהוא גם מחשב שמחובר לרשת הבנקאית, מחסיר את הערך שמשכת מתוך הקובץ האלקטרוני שנמצא במערכת הבנקאית. אם הפקדת שטרות ומטבעות אצל פקיד הבנק, הפקיד לוקח את השטרות, ומוסיף ב"חשבון" שלך (קובץ הממוחשב) שאתה זכאי לכסף בשווי של השטרות והמטבעות שהפקדת.
ביטקוין עובד באותה צורה. במקום "חשבון" יש "ארנק", שכולל בתוכו את הערך המספרי של המטבע (בדיוק כמו חשבון). כל התשלומים באמצעות הכסף הזה מתבצעים באמצעות העברות מ"ארנק" ל"ארנק". ההעברות מתבצעות דרך האינטרנט (במקום דרך המערכת הבנקאית הפנימית). ההבדל היחיד הוא שאין שטרות ומטבעות פיזיים שמחליפים ידיים. אותו דבר כמו כסף אמיתי, פשוט בלי המאפיין הפיזי של שטרות ומטבעות.
ביטקוין והחוק לצמצום השימוש במזומן
כפי שהסברנו במאמר "האם חוק הגבלת מזומן חל על מטבעות וירטואליים?", בשנת 2021, מדינת אל סלבדור אימצה את הביטקוין בתור הילך חוקי, ובכך לדעתנו הביטקוין הפך ל"מטבע חוץ" כהגדרתו בחוק בנק ישראל, ובחוק הגבלת מזומן.
מכאן, שלפי איך שאנחנו קוראים זאת, לא ניתן לשלם בביטקוין בשוויים שגדולים מההגבלות הכמותיות אשר כתובות בחוק הגבלת מזומן.
מה עם מטבעות וירטואליים אחרים ביחס לחוק הצמצום השימוש במזומן?
כאמור ביטקוין כידוע הוא המטבע הווירטואלי הראשון שנוצר בעולם, אך הוא אינו המטבע הווירטואלי היחיד. כיום יש כמה אלפים של מטבעות וירטואליים, חלקם מוכרים יותר, חלקם פחות. אך ביטקוין הינו המטבע הווירטואלי היחיד אשר הפך באופן רשמי, לדעתנו, ל"מטבע חוץ" כהגדרתו בחוק בנק ישראל.
מכאן, שכל המטבעות הווירטואליים האחרים שעדיין לא אומצו על ידי מדינות כהילך חוקי, אפשריים לשימוש בעת שרוכשים דירה.
מכאן, לדעתנו, עסקה למכירת דירה במטבע וירטואלי אפשרית וחוקית.
עסקה למכירת דירה תמורת מטבע וירטואלי מורכבת משלושה חלקים:
- מבנה העסקה
- המאפיין הטכני
- מאפיין הפריטה
מבנה העסקה
חלק זה בעסקת מכירת דירה תמורת מטבע וירטואלי, עוסק בחוזה המכר עצמו. בחוזה המכר אנחנו נקבע בעצם את התנאים לעסקה עצמה. לדוגמא, מתי הקונה משלם במטבע וירטואלי, מתי המוכר חותם על המסמכים למכירת הדירה, וכן הלאה. חוזה המכר הינו החלק המשפטי של העסקה וחשוב לבנות אותו בצורה נכונה כדי לוודא שכל החבויות המשפטיות של המוכר או של הקונה מסודרות בצורה שאף אחד מהצדדים לא יהיה בסיכון משפטי של הפרת חוזה כתוצאה מתכנון לקוי של מבנה העסקה.
החלק הזה הוא חלק משפטי לחלוטין, אך נדרשת מומחיות בתחום המטבעות הווירטואליים כדי לכתוב את חוזה מכירת הדירה בצורה נכונה ומקצועית. אחד הנושאים שיש להרחיב עליו בחוזה הוא קיום פרוצדורות של מניעת הלבנת הון, דבר אשר בלעדיו הליך הפריטה עלול להיכשל (בהמשך).
המאפיין הטכני
חלק זה הינו ההעברה הטכנית של המטבע הווירטואלי מהקונה למוכר. בעת ביצוע העברה של מטבע וירטואלי מ"ארנק" וירטואלי אחד לשני, לא ניתן לבטל את ההעברה, מה שדורש שאנחנו כעורכי דין נחזיק בנאמנות את המטבע וירטואלי במסגרת ליווי העסקה.
בנוסף, טעות קטנה בהעברת המטבע הווירטואלי מהקונה למוכר יכולה לגרום לכל הכסף להיאבד לנצח ללא אפשרות "הצלה" של הכספים האבודים. אנחנו עורכי דין בעלי ניסיון רב בעסקאות במטבעות ווירטואליים ויודעים להבטיח שלא יהיו טעויות שיגרמו לאובדן כספים.
מאפיין הפריטה
זהו חלק שמתבצע לאחר שהעסקה הסתיימה, כלומר לאחר שהקונה קיבל את המסמכים המאפשרים את רישום הדירה על שמו, ומוכר קיבל את המטבע הווירטואלי, וכעת הוא רוצה לפרוט את המטבעות הווירטואליים לדולרים, יורו, שקלים וכו', כדי שהמוכר יוכל להשתמש בכספים לפי ראות עיניו, לרבות תשלום לרשויות המסים על השבח, אם נוצר בעת המכירה.
הרי המוכר ככל הנראה יצטרך לשלם מס שבח בכמות כסף גדולה לרשות המיסים, אך ההכנסה שהתקבלה איננה בכסף שרשות המיסים מוכנה לקבל, אלא במטבע וירטואלי כמו את'ריום (Etereum) או USDT.
עבור החלק הזה אנחנו צריכים להשתמש מראש בפרוצדורות של מניעת הלבנת הון על הרוכש, אשר כפי שכבר נכתב לעיל, חייבות להיכלל גם בחוזה המכר, אחרת הליך הפריטה יכשל.
חלק זה של העסקה הינו למעשה התקשרות עם בנקים שמסכימים לפרוט את המטבע הווירטואלי של המוכר לדולרים או יורו, או שימוש באמצעי פריטה אחרים.
בנקודה זו, יש לציין כי מאמר זה אינו נכתב בכוונה לספק עצה משפטית ואין להסתמך עליו בעת ביצוע פעולות פיננסיות במטבעות וירטואליים; כדי לקבל הגנה משפטית נגד הקנסות הכלולים בחוק הגבלת מזומן, יש לקבל מסמך חוות דעת מקצועית חתומה על ידי עורך דין אשר מתמצא ברזי התחום של מטבעות וירטואליים.
למידע נוסף על מכירת דירה או רכישת דירה תמורת מטבע וירטואלי, צרו קשר לקבלת הצעת מחיר!